Une SCPI est un placement immobilier non coté qui se pense sur une durée longue, généralement au moins 10 ans. Pourtant, avant même de comparer les immeubles détenus, le rendement publié ou les frais, une question structurelle mérite ton attention : la société est-elle à capital fixe ou à capital variable ? Ce choix modifie la façon dont tu achètes tes parts, la manière dont leur prix est établi et surtout le mécanisme utilisé lorsque tu souhaites sortir. Pour poser des hypothèses de montant, de durée et de revenus potentiels, l'outil proposé par Inovea permet de faire une simulation avant d'investir en scpi. Une projection reste indicative, mais elle aide à vérifier si le projet correspond à ton horizon et à ton effort d'épargne.
Le mot « fixe » peut prêter à confusion. Il ne signifie ni que la valeur de la part est stable, ni que le capital investi est garanti. Il indique que le capital social de la SCPI n'évolue pas librement au fil des souscriptions et des sorties. À l'inverse, une SCPI à capital variable peut émettre ou annuler des parts dans les limites prévues par ses statuts. Cette souplesse facilite souvent l'accès au produit, sans supprimer le risque de liquidité. Dans les deux cas, la valeur des parts et les revenus peuvent baisser, et la revente peut prendre du temps.
Le bon choix ne se résume donc pas à opposer une formule moderne à une formule ancienne. Il dépend du patrimoine immobilier, de la qualité de la société de gestion, du niveau de collecte, du nombre de parts en attente de cession, de la cohérence du prix et de ton propre besoin de disponibilité. Ce guide t'explique les différences concrètes, les avantages, les limites et les documents à lire avant toute souscription.
Qu'est-ce qui distingue une SCPI à capital fixe d'une SCPI à capital variable ?
La différence essentielle tient au mode d'évolution du capital social et non à la nature des immeubles détenus. Une SCPI à capital fixe ouvre son capital pendant des périodes définies, tandis qu'une SCPI à capital variable peut généralement accueillir des souscriptions et traiter des retraits de façon continue, dans les limites fixées par ses statuts.
Le fonctionnement du capital fixe
Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts disponibles n'augmente pas en permanence. La société de gestion peut organiser une augmentation de capital, avec un volume de parts, une durée et un prix de souscription annoncés à l'avance. En dehors de ces périodes, un nouvel investisseur doit acheter des parts à un associé qui souhaite vendre. La transaction passe alors par un marché secondaire organisé, sauf cession directe entre deux personnes dans les conditions prévues par la documentation.
Le capital fixe crée donc deux situations distinctes. Pendant une augmentation de capital, tu souscris des parts nouvellement émises. Lorsque le capital est fermé, tu échanges des parts déjà existantes. Cette deuxième situation rapproche le fonctionnement d'un carnet d'ordres : les vendeurs indiquent le prix minimal qu'ils acceptent et les acheteurs le prix maximal qu'ils sont prêts à payer. Le prix d'exécution dépend de la confrontation entre l'offre et la demande.
Le fonctionnement du capital variable
Dans une SCPI à capital variable, la société peut créer de nouvelles parts quand des investisseurs souscrivent et annuler des parts lorsque des associés se retirent, tant que le capital reste dans les limites statutaires. Le souscripteur achète généralement au prix de souscription publié par la société de gestion. L'associé qui sort adresse une demande de retrait et perçoit, si sa demande peut être exécutée, le prix de retrait applicable.
Cette organisation est plus simple à comprendre au moment de l'entrée : il n'est pas nécessaire d'attendre une augmentation de capital ou de déposer un ordre sur un marché secondaire. Elle ne transforme toutefois pas la SCPI en livret disponible à tout moment. Comme le rappelle l'Autorité des marchés financiers, l'exécution d'une demande de retrait dépend notamment de l'existence de souscriptions en contrepartie, sauf mécanisme particulier comme un fonds de remboursement.
Ce que le statut ne dit pas
Le statut fixe ou variable ne renseigne pas, à lui seul, sur la qualité de la SCPI. Deux véhicules de même catégorie peuvent avoir des patrimoines, des locataires, des niveaux d'endettement, des frais et des perspectives très différents. Une SCPI à capital fixe peut détenir des actifs recherchés et disposer d'un marché secondaire actif. Une SCPI à capital variable peut connaître une file de retraits importante si les nouvelles souscriptions ralentissent. Le statut décrit une mécanique juridique et financière, pas une promesse de performance.
Comment achète-t-on des parts selon le type de capital ?
L'achat est généralement plus direct dans une SCPI à capital variable, alors qu'une SCPI à capital fixe peut imposer d'attendre une augmentation de capital ou de passer par le marché secondaire. Cette différence influence le délai, le prix payé et les frais associés.
Souscrire au prix publié dans une SCPI à capital variable
Lorsque la collecte est ouverte, tu remplis un dossier de souscription et achètes les parts au prix affiché dans la note d'information et le bulletin de souscription. Ce prix est décidé par la société de gestion dans le cadre réglementaire applicable et doit rester cohérent avec la valeur du patrimoine. Il inclut habituellement une commission de souscription. Cette commission rémunère notamment la recherche d'actifs, la commercialisation et les opérations liées à l'investissement.
Le nombre de parts reçues est facile à calculer. Si le prix de souscription est de 250 euros et que tu places 20 000 euros hors éventuels frais additionnels, tu acquiers 80 parts. Il faut ensuite tenir compte du délai de jouissance : selon la SCPI, les parts ne donnent pas immédiatement droit aux distributions. Ce délai permet au gestionnaire de déployer la collecte dans de nouveaux actifs, mais il décale les premiers revenus. Il doit apparaître clairement dans les documents de souscription.
Acheter pendant une augmentation de capital fixe
Une SCPI à capital fixe peut ouvrir une augmentation de capital pour financer de nouvelles acquisitions. Les conditions sont alors définies à l'avance : montant recherché, nombre de parts nouvelles, prix, durée de l'opération et règles de clôture. L'investisseur souscrit tant que l'enveloppe n'est pas remplie. Si l'opération est totalement souscrite, il faut attendre une prochaine ouverture ou se tourner vers le marché secondaire.
Cette rareté peut être attractive lorsqu'un véhicule possède un patrimoine apprécié, mais elle ne suffit jamais à justifier un achat. Il faut regarder l'usage prévu des fonds, le prix payé par rapport aux valeurs d'expertise et l'effet de la collecte sur les revenus par part. Une augmentation de capital réussie n'est positive que si l'argent peut être investi dans des conditions cohérentes.
Acheter sur le marché secondaire
Sur le marché secondaire d'une SCPI à capital fixe, tu transmets un ordre d'achat avec une quantité de parts et un prix maximal. Les ordres sont confrontés selon la périodicité annoncée dans la note d'information. Le prix d'exécution est celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts. Il peut être inférieur ou supérieur aux valeurs patrimoniales publiées, selon l'équilibre entre acheteurs et vendeurs.
L'ASPIM décrit le fonctionnement des carnets d'ordres et rappelle que le cédant indique le prix minimum qu'il souhaite obtenir. Avant de déposer un ordre, examine le dernier prix d'exécution, les volumes échangés, le nombre d'ordres en attente et la fréquence des confrontations. Un prix apparemment bas peut représenter une opportunité, mais aussi signaler une faible demande ou des interrogations sur le patrimoine.
Comment revend-on ses parts et quels sont les risques de délai ?
La sortie passe par un ordre de vente dans une SCPI à capital fixe et par une demande de retrait dans une SCPI à capital variable. Dans les deux cas, aucun délai de revente ne peut être garanti, car il faut qu'une demande acheteuse ou une ressource de remboursement soit disponible.
La cession sur le marché secondaire à capital fixe
Pour vendre des parts d'une SCPI à capital fixe, tu adresses un ordre à la société de gestion ou à l'intermédiaire habilité. Tu précises notamment le nombre de parts et ton prix minimal. L'ordre rejoint le carnet et peut être exécuté lors d'une prochaine confrontation si une demande compatible existe. Si ton prix est supérieur à ce que les acheteurs acceptent, la vente reste en attente.
Le prix réellement encaissé peut donc différer du dernier prix observé. Un carnet peu profond peut aussi réagir fortement lorsqu'un vendeur important arrive sur le marché. À cela s'ajoutent les frais de cession et, pour l'acquéreur sur le marché secondaire, des droits d'enregistrement. L'AMF indique un droit de 5 % du prix d'exécution pour ce type de transaction. Ce coût peut peser sur l'attractivité d'un achat à court terme et confirme la logique de détention longue.
Le retrait dans une SCPI à capital variable
Dans une SCPI à capital variable, tu demandes le retrait de tout ou partie de tes parts. La société de gestion enregistre la demande, lui attribue un rang et l'exécute généralement grâce aux fonds apportés par de nouvelles souscriptions. Si les entrées couvrent les sorties, le mécanisme paraît fluide. Si les retraits dépassent durablement la collecte, une file d'attente se forme.
Une demande régulière peut rester en attente pendant une durée indéterminée. Le Médiateur de l'AMF a rappelé ce risque de liquidité à partir d'un cas concret : une demande complète n'implique pas un remboursement rapide s'il n'existe pas assez de souscriptions en contrepartie. La SCPI peut parfois utiliser un fonds de remboursement, s'il existe et si ses règles le permettent, mais ce mécanisme n'est ni automatique ni illimité.
Pourquoi la liquidité doit être analysée avant l'achat
La liquidité n'est pas seulement un sujet au moment de vendre. Elle se prépare avant de souscrire. Vérifie le nombre de parts en attente de retrait ou de cession, leur évolution sur plusieurs trimestres, le volume de collecte, le taux de rotation des parts et l'existence éventuelle d'un fonds de remboursement. Ces indicateurs figurent dans les bulletins périodiques et les rapports annuels.
Ne place pas en SCPI une épargne destinée à une dépense certaine dans deux ou trois ans. Même si le produit distribue des revenus réguliers, les parts ne sont pas cotées et leur revente dépend d'un marché. Une réserve de sécurité disponible sur des supports adaptés reste nécessaire. Cette précaution vaut pour le capital fixe comme pour le capital variable.
Comment se forme le prix d'une part à capital fixe ou variable ?
Dans une SCPI à capital variable, le prix de souscription est publié par la société de gestion, tandis que dans une SCPI à capital fixe hors augmentation de capital, le prix résulte de la rencontre entre les ordres d'achat et de vente. Cette distinction peut créer des écarts visibles entre prix de marché et valeur du patrimoine.
Les valeurs patrimoniales à connaître
Pour comparer correctement un prix, commence par distinguer plusieurs notions. La valeur de réalisation correspond, de façon simplifiée, à la valeur vénale des immeubles et des autres actifs après prise en compte des dettes. La valeur de reconstitution ajoute les frais nécessaires pour reconstituer un patrimoine équivalent. Ces données sont établies selon des règles précises, avec l'intervention d'experts immobiliers, puis publiées dans les rapports de la SCPI.
Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable doit rester encadré par rapport à sa valeur de reconstitution. Un prix sensiblement proche de cette valeur ne signifie pas que la part ne peut pas baisser. Si les expertises immobilières reculent, la valeur de reconstitution peut diminuer et conduire la société de gestion à ajuster le prix. À l'inverse, une hausse du patrimoine peut permettre une revalorisation, sans que celle-ci soit certaine.
La décote et la surcote sur le marché secondaire
Dans une SCPI à capital fixe, le prix d'exécution peut présenter une décote ou une surcote par rapport aux valeurs patrimoniales. Une décote signifie que les parts s'échangent sous la valeur de référence du patrimoine. Elle peut offrir un point d'entrée intéressant, mais elle peut aussi refléter une faible liquidité, une concentration sectorielle, des travaux futurs ou un manque de confiance des acheteurs.
Une surcote traduit une demande importante par rapport aux parts proposées. Elle n'est pas nécessairement justifiée par les seuls immeubles. Acheter trop cher réduit le rendement obtenu sur ton prix réel et augmente le risque de moins-value à la revente. Il faut donc éviter de confondre rareté des parts et qualité intrinsèque du placement.
Le prix de retrait n'est pas une valeur garantie
Pour une SCPI à capital variable, le prix de retrait est généralement calculé à partir du prix de souscription, après déduction de la commission correspondante. Il s'agit du montant applicable si la demande peut être exécutée selon les règles du véhicule. Ce n'est pas une promesse de remboursement à date fixe. En cas de tension, la demande peut attendre, la variabilité du capital peut être suspendue ou d'autres mécanismes prévus par les statuts peuvent s'appliquer.
Le règlement général de l'AMF encadre les demandes de retrait, tandis que la note d'information précise la procédure propre à chaque SCPI. Lis les deux logiques ensemble : le cadre général protège l'organisation du marché, mais les modalités pratiques restent propres au produit choisi.
Quels sont les avantages et les limites du capital variable ?
Le capital variable offre une souscription plus accessible et un prix d'entrée lisible, mais sa liquidité dépend fortement de la capacité du véhicule à attirer de nouveaux capitaux lorsque des associés veulent sortir. Sa simplicité opérationnelle ne doit pas masquer cette dépendance.
Une entrée généralement plus simple
La plupart du temps, tu peux souscrire sans attendre une fenêtre d'augmentation de capital. Le prix est connu à la date de souscription et le nombre de parts dépend directement du montant investi. Cette continuité facilite les versements programmés, le réinvestissement éventuel des distributions et la construction progressive d'une allocation.
Le mécanisme convient aussi à l'investisseur qui veut éviter de suivre un carnet d'ordres. Il reçoit une documentation avec un prix de souscription, un prix de retrait et un délai de jouissance. Cette lisibilité est utile, à condition de comparer les frais et de ne pas interpréter le prix publié comme une valeur liquidative disponible quotidiennement.
Une collecte qui peut soutenir ou diluer la stratégie
La collecte fournit des capitaux pour acheter de nouveaux immeubles, diversifier les locataires ou financer certaines opérations. Elle peut donc soutenir le développement du portefeuille. Mais une collecte très rapide oblige le gestionnaire à déployer beaucoup d'argent dans un délai raisonnable. Si les opportunités sont rares ou chères, le rendement des nouvelles acquisitions peut être moins attractif.
Il faut observer la cohérence entre collecte et investissements : type d'actifs acquis, rendement immobilier à l'achat, emplacement, qualité des baux et part de trésorerie non investie. Une SCPI variable n'est pas meilleure parce qu'elle collecte beaucoup. Elle l'est si elle transforme cette collecte en actifs adaptés à sa stratégie sans dégrader excessivement la qualité ou les revenus par part.
Une liquidité conditionnelle
Le principal point de vigilance apparaît lorsque les demandes de retrait dépassent les souscriptions. Les sortants attendent alors selon leur rang. Le phénomène peut s'amplifier si une baisse du prix de part ou des revenus inquiète d'autres associés. La société de gestion dispose de leviers, mais aucun ne rend la liquidité certaine : reprise de la collecte, fonds de remboursement, vente d'actifs ou suspension de la variabilité selon les conditions prévues.
La facilité d'entrée ne doit donc jamais être confondue avec une facilité de sortie garantie. Consulte la rubrique consacrée au marché des parts dans chaque bulletin trimestriel. Une file de retraits qui augmente sur plusieurs périodes mérite une analyse approfondie, même si les immeubles restent occupés et que la distribution paraît stable.
Quels sont les avantages et les limites du capital fixe ?
Le capital fixe permet parfois d'acheter des parts à un prix décoté et limite la pression d'une collecte permanente, mais il impose de comprendre le marché secondaire et peut présenter des volumes d'échange réduits. Il demande souvent plus d'observation avant de passer un ordre.
Un patrimoine moins soumis à la collecte continue
Quand le capital est fermé, le gestionnaire n'a pas à investir en permanence de nouvelles souscriptions. Il peut concentrer son travail sur le patrimoine existant, les locataires, les travaux et les arbitrages. Cette stabilité peut être adaptée à une stratégie spécialisée ou à des actifs difficiles à acquérir régulièrement.
Elle ne protège cependant pas contre les erreurs de gestion, la vacance, la baisse des loyers ou la dépréciation immobilière. Une SCPI fixe peut également recourir à une augmentation de capital lorsqu'elle identifie de nouveaux besoins ou de nouvelles opportunités. Il faut donc examiner chaque opération plutôt que d'attribuer des qualités automatiques au statut.
La possibilité d'acheter avec une décote
Le marché secondaire peut proposer des parts sous leur valeur de réalisation ou de reconstitution. Pour l'acheteur patient, cette décote peut améliorer le rendement calculé sur le prix réellement payé et créer une marge de sécurité. Encore faut-il comprendre pourquoi elle existe et si elle peut persister.
Analyse les dernières confrontations, la profondeur du carnet et la durée moyenne nécessaire pour vendre. Une décote de 15 % n'est pas une économie certaine si le marché devient encore moins liquide ou si la valeur des immeubles baisse de 20 %. Le prix bas doit être confronté aux taux d'occupation, aux échéances de baux, aux besoins de travaux, à l'endettement et à la qualité des locataires.
Des frais et une exécution moins prévisibles
L'achat sur le marché secondaire supporte des frais spécifiques, dont les droits d'enregistrement applicables, et le prix final dépend de la confrontation. Tu peux déposer un ordre sans être exécuté immédiatement. Une modification de prix peut aussi changer ta priorité ou tes chances d'acheter selon les règles du carnet.
À la revente, la même incertitude s'applique. Un faible nombre d'acheteurs peut t'obliger à patienter ou à réduire ton prix minimal. Le capital fixe convient donc mieux à une épargne réellement longue et à un investisseur capable de suivre les bulletins périodiques, plutôt qu'à une personne qui recherche un prix de sortie connu d'avance.
Quels critères faut-il comparer avant de choisir une SCPI ?
Le choix doit d'abord reposer sur la qualité du patrimoine, le risque locatif, les frais, la dette, le prix et la liquidité, puis seulement sur le statut fixe ou variable. Une grille d'analyse commune évite de choisir à partir d'un seul taux de distribution.
La composition du portefeuille immobilier
Regarde les catégories d'actifs, leur localisation, leur âge, leur qualité énergétique et leur capacité à répondre aux usages futurs. Des bureaux bien situés et rénovés ne présentent pas le même risque que des immeubles obsolètes en périphérie. Un portefeuille diversifié entre santé, logistique, commerces, bureaux et résidentiel peut mutualiser certains risques, sans les supprimer.
La diversification doit aussi être mesurée au niveau des locataires et des baux. Un grand nombre d'immeubles ne protège pas si un seul locataire représente une part excessive des loyers. Examine les principales échéances, la durée ferme résiduelle des baux, les franchises consenties et les travaux nécessaires pour relouer.
Les indicateurs de gestion et de risque
Le taux d'occupation financier indique la part des loyers effectivement facturés par rapport au potentiel locatif selon la méthode publiée. Lis son évolution, pas seulement sa dernière valeur. Vérifie aussi les provisions pour travaux, l'endettement, le coût du financement, les cessions récentes et les éventuels écarts entre expertises et prix de vente des immeubles.
Le taux de distribution mesure le revenu brut distribué par rapport au prix de référence, mais il ne résume pas la performance totale. Une distribution élevée peut provenir d'un patrimoine rentable, d'éléments non récurrents ou d'un prix de part qui a baissé. Compare plusieurs années et lis l'explication donnée par le gestionnaire. Pour replacer la SCPI parmi les autres approches immobilières, consulte aussi le guide ScoreImmo sur l'investissement locatif, sa rentabilité et sa fiscalité.
Les frais dans leur ensemble
Compare la commission de souscription, les frais de gestion sur les revenus, les commissions d'acquisition ou de cession d'immeubles, les frais de suivi des travaux et les éventuels coûts du marché secondaire. Deux SCPI affichant une distribution identique peuvent laisser des résultats très différents selon leur structure de frais et la durée de détention.
Ne raisonne pas uniquement sur le rendement de la première année. Prends en compte le délai de jouissance, les frais d'entrée, la fiscalité selon ta situation et un scénario de revente prudent. Le calculateur de rendement locatif de ScoreImmo peut t'aider à comparer la logique d'un achat immobilier direct avec celle d'un placement collectif, même si les postes de coûts ne sont pas identiques.
La liquidité et le prix des parts
Pour une SCPI variable, relève les parts en attente de retrait, le rythme des nouvelles souscriptions et l'existence d'un fonds de remboursement. Pour une SCPI fixe, observe le carnet d'ordres, le volume échangé, la fréquence des confrontations et l'écart entre prix d'exécution et valeurs patrimoniales. Dans les deux cas, lis plusieurs bulletins successifs.
L'AMF détaille les informations à examiner, notamment le rapport entre la valeur du patrimoine et les prix de souscription, de retrait ou de cession. Cette comparaison est plus instructive qu'une promesse de rendement isolée.
Comment construire une décision adaptée à son projet ?
Pour décider, pars de ton horizon, de ton besoin de revenus, de ta fiscalité, de ta capacité à immobiliser l'épargne et de ta tolérance à une baisse de valeur. Le type de capital intervient ensuite comme un critère de mise en œuvre et de liquidité.
Définir l'objectif avant de sélectionner le produit
Un projet de revenus complémentaires dans 15 ans ne se construit pas comme une réserve destinée à financer des études dans quatre ans. Écris le montant que tu peux immobiliser, la date à laquelle tu pourrais avoir besoin des fonds et la baisse temporaire que tu accepterais. Si une revente rapide est indispensable, la SCPI est probablement mal adaptée, quel que soit son statut.
Précise aussi si tu cherches des distributions immédiates ou une capitalisation progressive. Le mode de détention, en direct, à crédit, en démembrement ou via un contrat d'assurance vie, modifie les frais, la fiscalité et parfois les conditions de liquidité. Un conseiller compétent doit partir de cette situation globale plutôt que d'un palmarès de rendements.
Comparer plusieurs scénarios réalistes
Construis au moins trois hypothèses : une centrale, une prudente et une dégradée. Dans le scénario prudent, réduis les revenus attendus, suppose une valeur de part stable et intègre les frais. Dans le scénario dégradé, envisage une baisse de distribution, une baisse du prix et un délai de sortie. Cette méthode révèle si ton projet reste acceptable lorsque tout ne se déroule pas comme prévu.
Tu peux ensuite comparer le placement collectif à l'immobilier direct. Le guide ancien ou neuf, l'analyse sur l'achat immobilier en SCI et le calculateur de capacité d'emprunt apportent des repères complémentaires. Si tu étudies un bien précis en direct, ScoreImmo permet d'analyser l'annonce à partir de données publiques sur le prix, le DPE, les risques et le quartier.
Lire les documents avant de signer
Demande le document d'informations clés, la note d'information, les statuts, le dernier rapport annuel et plusieurs bulletins trimestriels. Vérifie que le scénario présenté correspond aux hypothèses indiquées et distingue clairement le brut du net. Les revenus, la valeur des parts et le délai de revente ne sont jamais garantis.
Pour le capital variable, lis précisément la procédure de retrait, le rang des demandes et les conditions d'un éventuel fonds de remboursement. Pour le capital fixe, étudie les règles du marché secondaire, la durée de validité des ordres et les frais de cession. L'AMF distingue clairement demande de retrait et ordre de vente : employer la mauvaise procédure peut retarder une opération ou modifier ton rang.
Diversifier sans empiler les mêmes risques
Acheter plusieurs SCPI ne garantit pas une véritable diversification si elles détiennent les mêmes bureaux, dans les mêmes zones, avec des locataires exposés aux mêmes cycles. Compare les patrimoines réels, les sociétés de gestion, les stratégies, les devises éventuelles et les modes de capital. Une combinaison peut avoir du sens, mais elle doit répondre à des risques identifiés.
Conserve aussi une diversification hors immobilier et une épargne disponible. Les parts de SCPI restent exposées au marché immobilier, aux taux d'intérêt, au crédit, à la qualité des locataires et aux décisions de gestion. Le choix entre fixe et variable améliore la compréhension du produit, il ne remplace pas une allocation patrimoniale équilibrée.
Questions fréquentes
Une SCPI à capital fixe garantit-elle la valeur de la part ?
Non. Le terme « fixe » décrit le capital social et son mode d'évolution. Sur le marché secondaire, le prix dépend des ordres d'achat et de vente. Il peut baisser si la demande recule, si le patrimoine perd de la valeur ou si les perspectives de revenus se détériorent. Le capital investi n'est garanti dans aucune des deux formes.
Une SCPI à capital variable permet-elle de récupérer son argent immédiatement ?
Non. La demande de retrait est enregistrée par la société de gestion, mais son exécution dépend généralement de souscriptions en contrepartie ou d'un dispositif de remboursement disponible. En période de déséquilibre, l'attente peut être longue et sa durée n'est pas connue à l'avance.
Peut-on acheter une SCPI à capital fixe quand le capital est fermé ?
Oui, à condition qu'un associé propose des parts à la vente. Tu passes alors par le marché secondaire organisé ou, lorsque la documentation l'autorise, par une cession de gré à gré. Le prix, le délai et les frais diffèrent d'une souscription lors d'une augmentation de capital.
Le capital variable est-il toujours préférable pour un premier investissement ?
Non. Il peut être plus simple à souscrire, mais la qualité dépend d'abord du patrimoine, du gestionnaire, des frais, du prix et de la liquidité. Une SCPI fixe bien gérée peut être pertinente, tout comme une SCPI variable peut présenter des retraits en attente. Le statut ne suffit pas pour conclure.
Quel document indique les modalités de sortie ?
La note d'information et les statuts décrivent la procédure applicable, complétés par le document d'informations clés et les bulletins périodiques. Vérifie les demandes de retrait pour le capital variable, les ordres de vente pour le capital fixe, les frais, les délais, la validité des ordres et les éventuels mécanismes de remboursement avant de souscrire.